فهم إيجار: الدليل الشامل لعقود الاستئجار للمقيمين في السعودية (٢٠٢٦)

«إيجار» منصة لتوثيق عقود الإيجار في السعودية، تشرف عليها الهيئة العامة للعقار. يوثق العقد العلاقة الإيجارية ومبلغ الأجرة وجدول السداد والتزامات الأطراف. يختص هذا الدليل بالإيجار السكني؛ وقد تختلف الرسوم وقواعد السداد في العقود التجارية.

آخر مراجعة للمصادر الرسمية: 30 سبتمبر 2026. هذه معلومات عملية وليست استشارة قانونية لحالة محددة. راجع المصادر المرتبطة ونص عقدك قبل السداد أو تقديم إشعار بعدم التجديد.

قبل التوقيع

عاين العقار وتحقق من هوية المؤجر وصلاحية من يمثله، ومن رخصة الوسيط لدى الهيئة العامة للعقار. اتفق على الأجرة وتواريخ العقد وجدول السداد والصيانة والتأمين قبل الموافقة.

تذكر خدمة تسجيل العقد السكني لدى الهيئة الهوية السارية ورقم الجوال المسجل في «أبشر» ضمن متطلبات التوثيق. اتبع مسار الدخول الحالي إلى «إيجار»، ولا تعتمد على صورة يرسلها الوسيط أو رسالة قديمة.

يوثق عقد «إيجار» علاقتك الإيجارية. ولتجديد الإقامة، راجع متطلبات «أبشر» الخاصة بفئة إقامتك. لا تفترض أن عقد الإيجار شرط عام لتجديد كل أنواع الإقامة أو استقدام المعالين أو فتح حساب بنكي.

مراجعة العقد والموافقة

يعد المؤجر أو الوسيط العقد ويرسله إلى الأطراف للتوثيق الإلكتروني. راجع في «إيجار» بيانات الأطراف والعقار والأجرة والتواريخ والأقساط والتأمين والصيانة والشروط الإضافية. اطلب تصحيح أي اختلاف قبل الموافقة، واحفظ العقد المكتمل وسجلات السداد.

ترد قاعدة الاعتراض المستقلة في البند السابع من الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر. وهي مختلفة عن مهلة إشعار عدم التجديد.

الرسوم والتأمين وسداد الأجرة

توثيق العقد السكني: 125 ريالًا لكل سنة من مدة العقد. يوضح دليل التسجيل الرسمي المنشور لدى هيئة الحكومة الرقمية أن أجزاء السنة تحتسب سنة كاملة، وأن جهة السداد هي المؤجر أو مكتب الوساطة. لذلك يختلف حساب عقد السنتين عن عقد السنة الواحدة. تحقق من المبلغ الظاهر في مسار التوثيق الحالي.

عمولة الوساطة منفصلة عن رسوم التوثيق. تحدد المادة 14 من نظام الوساطة العقارية العمولة الافتراضية للإيجار بنسبة 2.5% من أجرة السنة الأولى، ما لم يتفق الأطراف كتابة على غير ذلك. يتحدد الطرف المسؤول عن السداد بعقد الوساطة؛ فلا تفترض أنها دائمًا على المستأجر.

التأمين ليس مبلغًا موحدًا يعادل شهرًا أو شهرين. سجل المبلغ المتفق عليه وجهة حفظه وحالة العقار وآلية الاسترداد. تتناول المادة 12 من نظام الوساطة والمادة 20 من لائحته التنفيذية الضمان وتسوية الخلاف بشأنه. لا تفترض عودة كل تأمين تلقائيًا إلى المحفظة أو وجود مدة مضمونة لمعالجة الخصومات المتنازع عليها.

سدد الأجرة عبر القنوات المقررة. يوضح إعلان الهيئة الذي نشرته وكالة الأنباء السعودية في 2 يناير 2024 أن سداد الأجرة للعقود السكنية الجديدة من 15 يناير 2024 يكون عبر قنوات «مدى» و«سداد» في «إيجار»، ومنها رقم المفوتر 153. يستثني الإعلان العقود التجارية، وينص على عدم الاعتداد بإثباتات السداد خارج القنوات المحددة وفق هذه القاعدة. التحويل المباشر إلى المؤجر أو الشيك ليس سدادًا لفاتورة «إيجار» عبر «سداد». اتبع تعليمات عقدك واحتفظ بالإيصال.

اتفق على مواعيد الأقساط قبل التوقيع. لا تستنتج من روايات السوق نسبة ثابتة لزيادة السعر مقابل التقسيط، أو تأمينًا موحدًا، أو مدة عقد ثابتة.

بنود تستحق المراجعة

• التواريخ والتقويم: اقرأ التواريخ الفعلية؛ يدعم «إيجار» التاريخين الهجري والميلادي، وليس كل عقد مدته 354 يومًا.
• الأجرة والأقساط: راجع الإجمالي ومواعيد الاستحقاق والخدمات المشمولة وقنوات السداد.
• الصيانة: وثق المسؤوليات. يتناول نظام المعاملات المدنية الإصلاحات الضرورية والعيوب والاستهلاك المعتاد، مع أهمية تفاصيل العقد.
• التأمين والتسليم: صور العقار عند الاستلام وسجل الأضرار الموجودة مسبقًا.
• الشروط الإضافية: اقرأ النص الكامل، لا الملخص أو الشرح الشفهي فقط. استعن بمختص أو مترجم موثوق إذا لم تفهم العقد.
• الخروج المبكر والتأجير من الباطن: راجع الاتفاق والنظام. لا تثبت هذه المصادر غرامة موحدة للإنهاء المبكر تعادل شهرين أو ثلاثة أشهر.

قد يتمتع العقد النموذجي الموثق بصفة السند التنفيذي، لكن دليل التسجيل يميز أثر الشروط الإضافية. لا تفترض أن كل خلاف أو عقد مخصص يحال مباشرة إلى محكمة التنفيذ. تشترط خدمة فسخ العقد من طرف واحد وجود قرار تنفيذ بإنهاء العقد.

ضوابط الأجرة في الرياض

يوضح إعلان الهيئة بتاريخ 25 سبتمبر 2025 تقييد الزيادة لمدة خمس سنوات تبدأ من 25 سبتمبر 2025 للعقارات السكنية والتجارية داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض.

تسري البنود من الثاني إلى السادس على العقود القائمة والجديدة. للعقار الشاغر الذي سبق تأجيره، يجب ألا تزيد الأجرة الإجمالية على قيمة آخر عقد. أما العقار الذي لم يسبق تأجيره فتحدد أجرته باتفاق الطرفين.

قد تتيح الترميمات الإنشائية أو الهيكلية الجوهرية، أو إبرام آخر عقد قبل عام 2024، تقديم اعتراض على سقف أجرة عقار شاغر. لكنها ليست إذنًا تلقائيًا بزيادة أجرة المستأجر الحالي. يجب أن يكون العقار شاغرًا عند تقديم الاعتراض، وتبت الهيئة فيه وفق ضوابط الاعتراضات.

تحدد الأحكام نطاق هذه القيود ابتداء بالرياض وتسمح بتوسيعها وفق إجراءات موافقة محددة. لا تفترض تطبيقها تلقائيًا على المدن الأخرى أو وجود نسبة زيادة سنوية موحدة مسموح بها فيها.

التجديد والخروج

ينص البند الثامن على التجديد التلقائي ما لم يقدم أحد الأطراف إشعار عدم التجديد قبل انتهاء العقد بـ 60 يومًا على الأقل، مع استثناءاته ومراعاة القيود على امتناع المؤجر عن التجديد في الرياض. للمستأجر الذي لا يرغب في التجديد: استخدم مسار «إيجار» الحالي واحتفظ بإثبات الإشعار.

للاستخدام الشخصي أو العائلي مهلة أطول على المؤجر السكني. يقرر قرار الهيئة اللاحق مهلة 365 يومًا على الأقل قبل انتهاء العقد عند عدم التجديد لاستخدام المؤجر الشخصي أو أحد أقاربه من الدرجة الأولى. ويعالج قرار تطبيق المهلة على العقود السكنية القائمة التجديد عند عدم كفاية المهلة المتبقية. لا تطبق مهلة الستين يومًا على جميع الحالات دون تمييز.

توضح خدمة التجديد التلقائي خصم الرسوم من محفظة المؤجر عند دخول فترة الستين يومًا إذا كان الرصيد كافيًا. تحقق من حالة التجديد الفعلية ولا تفترض أن الخصم تم.

للخروج قبل انتهاء المدة، راجع العقد وحاول توثيق اتفاق بالتراضي واستعن بمختص عند الخلاف. تتناول المادة 442 من نظام المعاملات المدنية طلب الفسخ لعذر شخصي طارئ والتعويض المترتب عليه؛ وليست حقًا عامًا بالمغادرة دون تكلفة.

قائمة عملية قبل الموافقة

• عاين العقار وتحقق من الملكية أو التمثيل ومن رخصة الوسيط.
• افتح «إيجار» مباشرة وراجع بيانات العقد والعقار والأطراف.
• احفظ العقد المكتمل وتعليمات السداد والإيصالات.
• وثق الصيانة والخدمات والتأمين وحالة التسليم كتابة.
• راجع التجديد والخروج المبكر واحسب المهلة من تاريخ الانتهاء الفعلي.
• عند الخلاف، احتفظ بالمستندات واستخدم الخدمة المناسبة لدى «إيجار» أو الهيئة أو اطلب استشارة قانونية. لا تعتمد على وعد بمدة محددة للحل.

للمقارنة قبل الاستئجار، راجع دليل الرياض أو دليل جدة، وابحث في إعلانات الرياض وجدة. أسعار كايت هي أسعار إعلانات وليست شروط عقود إيجار مكتملة.