مؤشر كايت العقاري — المنهجية
ما الذي تقيسه كل سلسلة، ومصدرها، وما الذي يُستبعد ولماذا.
v1-2026-11
المصادر
- الهيئة العامة للعقار — عقود الإيجار الموثّقة في منصة إيجار، تصدر ربع سنويًا لكل منطقة.
- الهيئة العامة للعقار — مؤشرات العقار: كل صفقة بيع مسجّلة لدى كتابات العدل التابعة لوزارة العدل وفي السجل العقاري، صفقةً صفقة، منذ فبراير 2023. تُستخدم لاستخراج أرقام مجمّعة فقط، ولا يُعاد نشر أي صفقة.
- كايت — إعلانات مجمّعة من أكثر من 20 مصدرًا سعوديًا، مع إزالة التكرار بينها.
تُستخدم أرقام الإيجار التعاقدي من مؤشر الإيجار الصادر عن الهيئة العامة للعقار بموجب رخصة البيانات المفتوحة السعودية، الإصدار 2.0. أما أسعار البيع فأرقام يستخرجها كايت من مؤشرات العقار الصادرة عن الهيئة. https://open.data.gov.sa/en/pages/policies/license
التغطية
| القيمة | النطاق | من | إلى |
|---|---|---|---|
| الشقق والأدوار | مدينة | 2023-04-01 | 2026-04-01 |
| الشقق والأدوار | وطني | 2023-04-01 | 2026-04-01 |
| الأراضي | مدينة | 2023-04-01 | 2026-04-01 |
| الأراضي | وطني | 2023-04-01 | 2026-04-01 |
| الإيجار المطلوب | مدينة | 2026-03-01 | 2026-08-01 |
| الإيجار المطلوب | وطني | 2026-03-01 | 2026-08-01 |
| الإيجار التعاقدي | مدينة | 2025-01-01 | 2026-01-01 |
| الإيجار التعاقدي | وطني | 2025-01-01 | 2026-01-01 |
| الإيجار التعاقدي | حي | 2025-01-01 | 2026-01-01 |
كيف تُبنى كل سلسلة
الإيجار التعاقدي حسب المدينة: مؤشر متسلسل على مستوى الأحياء. يُقارَن كل ربع بالربع الذي سبقه باستخدام الأحياء التي نشرتها الهيئة في الربعين فقط، مرجّحةً بعقود الربع الأسبق، ثم تُضرب الخطوات بعضها في بعض. ويُثبَّت المستوى على متوسط الربع الأول المرجّح بعدد العقود، فيبقى بالريال سنويًا. ولا يحرّك ظهور حي أو غيابه الرقم. وتُطابَق الأحياء بالمدينة والاسم معًا، لأن الاسم الواحد يتكرر في مدن مختلفة في المنطقة الشرقية والقصيم.
الأراضي والمساكن حسب المدينة: المقارنة المتسلسلة نفسها، على خلايا تجمع حيًّا واحدًا وجهة تسجيل واحدة (كتابة العدل أو السجل العقاري) واستخدامًا واحدًا للعقار، وتحتاج كل خلية 8 صفقات على الأقل في الربع. يُقارَن وسيط سعر المتر في كل خلية بوسيطها في الربع السابق، وتُرجَّح الخلايا بصفقاتها مع تحديث الأوزان مرة في السنة، ثم تُضرب الخطوات بعضها في بعض. والنتيجة مؤشر قيمته 100 في الربع الأول. ولإبقاء جهة التسجيل في الخلية أهمية: فالصك الموثّق لدى كاتب العدل قد يصف العقار بأنه قطعة أرض وعليها بناء، بينما يسجّل السجل العقاري الأرض الفضاء على حقيقتها، فالحي الذي انتقل إلى السجل العقاري يخرج من خلية ويدخل أخرى بدل أن يظهر الفرق تغيّرًا في السعر. ولا تُنشر سلسلة مدينة بعينها للأراضي أو المساكن إلا إذا قامت على 500 صفقة على الأقل في كل ربع، وكان متوسط تغيّرها الربعي أقل من 5%، ولم تكن تغيّراتها الربعية تنعكس تباعًا، وهي علامة ضجيج العيّنة: للأراضي الرياض وجدة والمدينة المنورة، وللمساكن الرياض وجدة والمنطقة الشرقية. وتبقى كل المدن داخلة في السلسلة الوطنية.
الإيجار الوطني (التعاقدي والمطلوب): الطريقة المتسلسلة نفسها على مستوى المدن. تدخل المدينة ابتداءً من فترتها الثانية المتتالية، والمدينة التي تتوقف بياناتها تخرج من الخطوة التالية دون أن يتحرك المستوى. الأراضي والمساكن على المستوى الوطني: المدن التي لها قيمة مؤشر في كل ربع، ومنها الرياض، مرجّحةً بصفقاتها في الربع الأول، بأوزان ثابتة طوال السلسلة. والمدينة التي ينقصها أي ربع تُستبعد من السلسلة الوطنية كليًا.
تظهر الفترات المفقودة فجواتٍ ولا تُملأ بتقدير. تبدأ سلاسل البيع في الربع الثاني من 2023، أول ربع كامل في المصدر، وتنتهي عند آخر ربع مكتمل. وحيث يغيب ربع، يُقارَن الربع التالي مباشرةً بآخر ربع متاح، ولا يُذكر تغيّر عبر الفجوة.
كيف تُقرأ هذه الأرقام
- متوسط الإيجار في عقود الإيجار الموثّقة في منصة إيجار، كما تنشرها الهيئة العامة للعقار. تُقارِن أرقام المدن والأرقام الوطنية كل ربع بالربع الذي سبقه في الأحياء والمدن نفسها، فلا يظهر انتقال العقود بين المناطق الأرخص والأغلى وكأنه تغيّر في الإيجار.
- وسيط الإيجار المطلوب للشقق المعروضة على كايت. يصدر شهريًا، ولذلك يسبق سلسلة العقود الموثّقة بنحو ربعين.
- مؤشر أسعار الأراضي في صفقات البيع المسجّلة — لدى كتابات العدل التابعة لوزارة العدل وفي السجل العقاري، من مؤشرات العقار الصادرة عن الهيئة العامة للعقار. يُقارَن كل ربع بالربع الذي سبقه في الأحياء نفسها وضمن جهة التسجيل نفسها، فلا يظهر تغيّر نوع الأراضي المبيعة وكأنه تغيّر في السعر. قيمة الربع الأول من كل سلسلة 100.
- مؤشر أسعار الشقق والأدوار في صفقات البيع المسجّلة، لكل متر مربع من مساحة الوحدة في صكّها، من المصدر نفسه. يُقارَن كل حي بنفسه، الشقق بالشقق والأدوار بالأدوار، فلا يظهر تغيّر نوع الوحدات المبيعة وكأنه تغيّر في السعر. وتُستبعد الفلل والبيوت لأن مساحة صكّها هي مساحة الأرض لا مساحة المسكن. قيمة الربع الأول من كل سلسلة 100.
- تشمل أسعار البيع مدينة الرياض في كل الفترات. انتقلت صفقات البيع في الرياض من كتابات العدل إلى السجل العقاري حيًّا بعد حي منذ 2024، وكليًا في 19 مايو 2026؛ والمصدر يشمل الجهتين، ويُقارَن كل حي بنفسه ضمن جهة التسجيل نفسها فقط، فلا يظهر هذا الانتقال وكأنه تغيّر في الأسعار. وتُستبعد الصفقات التي تشمل أكثر من عقار، والتسجيلات الجماعية (20 صفقة أو أكثر في حي واحد في يوم واحد).
- لا تقارن مستويات الإيجار المطلوب بمستويات الإيجار التعاقدي مباشرةً: الأول ما يطلبه الملاك، والثاني ما تعاقد عليه المستأجرون فعليًا، والسلسلتان تغطيان نطاقات مختلفة. وتُقرأ كل سلسلة في ضوء تاريخها هي، لا في مقابل الأخرى.
يُحجب أي رقم يقل حجم عينته عن 5 حالات، ولا يُستعاض عنه بتقدير.
يُحفظ كل إصدار مؤرَّخ كما نُشر: تعرض الصفحة الأرقام كما صدرت دون إعادة احتساب. ويصدر التصحيح في تنقيح جديد يحمل ملاحظة واضحة، دون تعديل رقم منشور في مكانه.